今天是:
     
 
    经典案例

冒名代理购买限购商品房的法律效力如何认定

【案情】

  2017年,张某在南昌上班,打算在南昌某小区购买一套住房,张某不是南昌本地户口,因当地的限购政策而不具备购买住宅资格。于是,张某想到了同单位的小吴,想借用小吴的名义在南昌购买房。张某和小吴签订了书面商品房购买代理协议书:张某出资购买房屋,由小吴代签购房合同,房屋产权暂时登记在小吴名下。待张某确定南昌户口后,可随时要求小吴将该房屋过户至张某名下。之后,张某则向开发商付清购房款及税费,并持有房屋产权证书。如今,张某取得南昌户口,但小吴却拒绝配合办理过户手续。

  【分歧】

  对于本案,张某与小吴之间房屋购买代理协议是否有效,有两种不同观点:

  第一种观点认为,张某为规避限购规定与小吴签订代理协议书,违反相关法律法规,应当认定无效。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。小吴系登记房屋的所有权人,依法对该房屋享有占有、使用、处分和收益的权利。

  第二种观点认为,张某与小吴签订代理购买商品房的协议书,系双方协商自愿签署的,意思表示真实,且未违反国家法律禁止性规定,应当认定张某借用小吴名义签订购房合同的代理协议有效,小吴应按照代理协议履行房屋产权过户手续。

  【评析】

  笔者赞同第二种观点,张某与小吴的代理协议有效,理由如下:

  本案中小吴在代理权限内,以自己的名义与开发商签订购房合同,系履行代理协议内容的一部分。

  《合同法》第402条和第403条则针对特定的民事活动规定了隐名代理的适用效力,即代理人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立合同的情况,依法产生代理的法律后果。

  从客观行为来看,张某实际支付全部房价款,开发商交付房屋后就由张某对涉案房屋进行占有使用至今,且购房合同、税费凭证和房产证都由张某持有。

  从主观动机上看,张某不具备购房资格,冒用小吴的名义购买房屋,虽规避了南昌市限购住房购买政策,但该政策仅限于调整购买市场炒房行为,本案张某仅是为了取得房屋所有权,用于自己居住,并不具有炒房的行为。

  依照合同无效的规定的情形,本案代理合同并不具备无效合同的情形。合同无效是指合同严重欠缺有效要件,不能发生法律效果。《合同法》立法目的时候确立了鼓励交易原则,对合同效力不轻易作无效认定,只有发生合同法第52条、53条规定的具体情形时,才会发生合同无效的法律后果,具体的无效情形如下:以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;以合法形式掩盖非法目的;违反法律、行政法规的强制性规定。

  综上,本案代理合同既未损害国家利益,也无恶意串通损害他人利益,本案代理合同虽与南昌限购政策(行政规范性文件)存在冲突,但并不矛盾,南昌限购政策禁止炒房行为,但不禁止房屋的买卖行为,本案张某通过变通的方式冒用小同的身份购买房屋的行为,其目的是为了自居住需要,并非非法目的也未损害国家或他人利益,因此本案代理合同应认定合法有效。



  文章发表于 2019年8月23日
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